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Leilões PB - Manual do arrematante

Quarta - 13 de Dezembro de 2017
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Manual do arrematante

Manual do Arrematante

 

1.     Sobre o Leilão

 

1.1.   O que é Leilão?

 

É uma modalidade utilizada para venda de bens na qual os interessados disputam a compra por meio de lances. Vence aquele que fizer a melhor oferta. Pode ser judicial ou extrajudicial.

1.2.  E o que é Leilão Judicial?

 

É um leilão que acontece no curso de um processo judicial e visa a alienação de bens penhorados ou sequestrados. Os processos que ocorrem os leilões são chamados em sua grande maioria de processos de execução. Por exemplo, numa reclamação trabalhista no âmbito da Justiça do Trabalho ocorre a execução da sentença. Há processos mais específicos, como o de execução fiscal, que é a forma como a União, Estado, Município, Distrito Federal, Autarquias e Órgãos de Classe cobram os valores não adimplidos de dívidas de natureza tributária (em sua grande maioria). Há também na esfera estadual processos de realização de ativos de massas falidas, que nada mais é do que a venda dos bens de empresa falida para pagamento do consórcio de seus credores. No caso da Justiça do Trabalho, o dinheiro arrecadado com a venda dos bens servirá para o pagamento de créditos a trabalhadores e contribuições sociais. O leilão judicial também pode ser chamado de Hasta Pública e o vencedor da disputa é chamado de arrematante.

1.3.  Quando ocorrem os Leilões?

 

Os leilões são marcados pelos Leiloeiros Públicos Oficiais designados pelos juízes, geralmente a pedido do exequente (conforme artigo 706 do Código de Processo Civil). Para melhor acompanhamento de interessados, os leilões são afixados no Átrio do Fórum, publicados os anúncios em jornais, nos Diários da Justiça e da União, e nos sites da internet.

1.4. Como são realizados os Leilões?

Existem duas modalidades de leilões judiciais hoje admitidos, de acordo com a determinação judicial, o presencial e concomitante presencial e eletrônico (online). Na modalidade presencial, os interessados deverão estar presentes no dia, hora e local definidos no edital do leilão. As ofertas são realizadas por lance de viva voz. Já no leilão concomitante presencial e eletrônico, os interessados em participar deverão realizar um cadastramento prévio no site do leiloeiro oficial, com antecedência mínima a fim de ter o cadastro homologado (com envio eletrônico de documentos). Assim, no leilão concomitante presencial e eletrônico concorrem em iguais condições os presentes em auditório e os participantes via internet. Para mais informações sobre como acessar a página de cadastramento, o interessado pode acessar a página do leiloeiro e em caso de dúvida deve entrar em contato com a Divisão de Hasta Pública do tribunal. Preenchidos os requisitos, o acesso será liberado e uma senha pessoal será fornecida ao interessado, habilitando-o a participar de todo e qualquer leilão promovido pelo Leiloeiro. Vale lembrar que eventualmente não são autorizados leilões na modalidade eletrônica, portanto o cadastro prévio no site é sempre garantia de participação e recebimento das informações sobre leilões.

1.5.  Quem pode participar?

 

O leilão é público. Podem participar pessoas físicas capazes ou pessoas jurídicas regularmente constituídas, até mesmo o exequente, pois todos podem lançar em iguais condições.

1.6. Quem não pode participar?

 

Os que deixaram de cumprir suas obrigações em leilões anteriores, e as relacionadas com a administração do processo judicial que está levando o bem a leilão, tais quais: Servidores da vara, Serventuários, Escrivães, Magistrados, Promotores, Desembargadores, Procuradores de Justiça, Procuradores do Trabalho, Procurador da República, o falido, e o leiloeiro, mesmo que por interposta pessoa, seus parentes e membros de sua equipe de trabalho, além daqueles expressamente impedidos pelo disposto no Art. 690-A do Código de Processo Civil.

1.7.  Quais os documentos necessários para participação dos leilões?

Para que o interessado possa participar do leilão, ofertando lances e consolidando a arrematação, será necessário que apresente seus documentos de identificação pessoal (RG ou Carteira Nacional de Habilitação ou Carteira do Trabalho), além do CPF, e comprovante de endereço, os dados do cônjuge ou companheiro e o regime de casamento. Se for pessoa jurídica, os atos constitutivos e última alteração ou Ata, Estatutos Sociais, e documentos do representante legal.

1.8. É permitida a participação por procuração?

Sim, mas a procuração deve conter poderes específicos para o ato de arrematação. No caso de pessoa jurídica, além da procuração, também deverão ser apresentadas as cópias do contrato social e suas respectivas alterações.

2.   Sobre o Lote

 

2.1.    O que é um lote?

Denomina-se lote o bem ou conjunto de bens que são submetidos ao leilão. Os lotes são numerados e anunciados um a um, indicado a descrição pormenorizada do bem ou grupo de bens posto à venda, o local em que se encontra, o estado de conservação, o valor da avaliação e o preço do lance mínimo, além do número do processo a que se refere, com menção da Vara do Trabalho em que tramita.

2.2.   O que é o valor da avaliação?

Quando o bem é penhorado, o oficial de justiça, o avaliador judicial ou o leiloeiro responsável pela constrição realiza sua avaliação, definindo o valor a partir do estado de conservação e demais critérios de mercado. Levando a leilão, o bem tem seu preço inicial vinculado ao valor que foi avaliado, devendo o leiloeiro dar preferência para aqueles que ofertarem lance em montante igual ou superior ao da avaliação.

2.3.   O que é valor mínimo?

Caso não sejam ofertados lances em valor igual ou superior ao da avaliação, o leiloeiro passa a aceitar lances em valor inferior. Porém, o valor inferior tem que ser igual ou superior ao valor mínimo. Abaixo deste, o lance é considerado vil e não será aceito. Cada juiz determina ao leiloeiro um determinado percentual do valor da avaliação para a venda. A venda pelo valor da avaliação deve ser sempre tentada, e é feita em leilão chamado de 1º Leilão. Já o valor admitido o desconto sobre a avaliação é feito de 10 a 20 dias após o primeiro leilão caso não tenha sido arrematado. Nos leilões de massa falida jamais há segunda praça, e o valor só será reduzido da avaliação se constar em edital autorizado pelo magistrado.

2.4.  Como obter informações sobre algum lote?

Consultando o edital do leilão, publicado no site do leiloeiro e entrando em contato pelo telefone, além da consulta a anúncios e panfletos de divulgação do leilão.

2.5.   O lote pode ser retirado do leilão?

Sim. Até a realização do leilão, a parte devedora pode pagar a dívida ou fazer acordo com o credor, ocasião em que o lote é retirado do certame. Também pode ocorrer a retirada do lote por determinação judicial em decorrência de algum incidente processual ou recurso judicial. Em certas ocasiões, pode ocorrer a retirada de alguns bens que compõem o lote, mantendo-se os demais. As retiradas serão sempre informadas aos interessados pelo leiloeiro antes do início do leilão e atualizadas no site.

3.    Sobre os lances

 

3.1.    Como posso dar lance?

É a oferta dada pelo interessado em adquirir o bem posto em leilão. É muito comum a ocorrência de vários lances sucessivos, em que o posterior é sempre superior ao anterior, finalizando a disputa no momento em que o leiloeiro faz a tradicional contagem (Dou-lhe uma... Dou-lhe duas...Dou-lhe três) e “bate o martelo”, declarando o arrematante do bem.

3.2.   Como posso dar lance?

O lance é dado verbalmente ou através de aceno ou gesto que demonstre a vontade de oferecer o preço, desde que ocorra antes da terceira batida do martelo. Batido o martelo, a venda do lote foi encerrada, não mais podendo ser ofertados lances. Na modalidade de leilão eletrônico (online), o arrematante cadastrado poderá efetuar o login no portal do leiloeiro, utilizando sua senha de acesso e digitando seu lance no campo determinado. Todos os lances serão registrados igualmente, independentemente da forma que foram ofertados. Durante o ato presencial do leilão é feita a transmissão de áudio e vídeo.

Também é disponibilizado no local um telão para que todos os presentes acompanhem os lances ofertados via internet. Vale lembrar que todo o procedimento é gravado, sendo possível identificar se alguém deu ou não o lance, afastando qualquer fraude ou dúvidas no procedimento.

Após o maior lance o leiloeiro determina a contagem regressiva de 30 segundos para oportunizar lances, sendo que se houver mais um lance sempre será reiniciada a contagem  a fim de considerar o lance vendedor, oportunizando inclusive a participação via internet.

3.3.   Como faço o pagamento do preço ofertado no lance?

Após a batida do martelo, que encerra a disputa, o que deu o maior lance será declarado o vencedor. Em seguida, uma pessoa da equipe do leiloeira irá se dirigir até o arrematante e encaminhá-lo a um guichê que fica no próprio ambiente do leilão. Lá serão colhidos os dados do arrematante e lavrado o auto de arrematação. Nesse momento, o arrematante deverá efetuar o pagamento da comissão do leiloeiro (percentual definido no edital de no mínimo 5%) e o depósito do valor integral do lance em uma conta judicial. Caso prefira, o arrematante poderá depositar um sinal de 30% do valor do lance e o restante deverá ser depositado na mesma conta em no máximo 72 horas após o leilão. Caso o remanescente não seja depositado no prazo, o valor do sinal será perdido pelo arrematante em favor da execução. Por isso, aconselha-se que o arrematante fique atento ao prazo para que não tenha surpresas desagradáveis.

3.4.  O pagamento do lance pode ser parcelado?

A regra é o pagamento da forma como descrita na resposta anterior. Contudo, caso expressamente determinado pelo juiz poderá ser aceito condições diversas do pagamento à vista, e faz constar em edital ou em portaria. Via de regra em se tratando de bem imóvel, o parcelamento, além do depósito inicial de percentual de 30% do valor da arrematação, o bem imóvel irá garantir a dívida remanescente até integral pagamento, constituindo-se hipoteca judiciária. Caso as parcelas não sejam pagas, o bem pode ser novamente apreendido e voltar a leilão.

3.5.   Não paguei o lote. Serei penalizado?

A inadimplência, em regra, gera penalidades ao arrematante, como a perda do sinal e da comissão paga ao leiloeiro. Também poderá ser aplicada multa, além de tornar o arrematante inabilitado para participar dos próximos leilões. Há possibilidade de processo criminal, por isso evite de participar leilões se não tiver a capacidade de honrar os pagamentos.

 

4.    Sobre a arrematação

 

4.1.   Quem é o leiloeiro e quais as suas atribuições?

O leiloeiro é um auxiliar da justiça devidamente designado para a realização do leilão. É do leiloeiro a incumbência de realizar o certame e definir a consumação da venda, que ocorre com a batida do martelo. A comissão do leiloeiro é de percentual definido pelo juiz do valor do lance e deve ser paga em dinheiro ou em cheque no momento da assinatura do auto de arrematação, mediante recibo. O auto de arrematação é sempre lavrado no dia do leilão.

4.2.  Quais as providências que competem ao arrematante após a arrematação?

Quando ocorre a arrematação presencial de um lote, o arrematante deverá permanecer no local até a confecção e assinatura de todos os documentos necessários a efetivação do ato. Também será necessário pagar imediatamente o valor integral do lance ou o correspondente ao sinal. Quando a arrematação de um lote online, a equipe do leiloeiro entrará em contato com o arrematante para confirmar a arrematação. Serão fornecidas todas as informações necessárias para que seja efetuada a alienação inclusive a conta para depósito do valor do lance. Para viabilizar tais procedimentos, o arrematante deve permanecer em um local onde possa ser localizado via telefone ou e-mail. Além desse primeiro contato, é enviado pelo leiloeiro um e-mail informando da arrematação.

4.3.  O que é auto de arrematação e quando ocorre sua assinatura?

Auto de arrematação é um documento que consolida a alienação judicial. Após a batida do martelo, o auto de arrematação é expedido de forma imediata e assinado pelo arrematante, pelo leiloeiro e pelo Juiz (nas falências assina também o promotor de justiça). No auto de arrematação estarão descritos o lote e os bens arrematados, bem como o valor do lance, a forma de pagamento e o valor da comissão do leiloeiro. Assinado o auto de arrematação, a venda se torna perfeita, acabada e irretratável, não mais podendo haver desistência. Por isso, só arremate se tiver certeza que deseja adquirir o bem. O auto de arrematação servirá como base para a expedição do mandado de entrega ou da carta de arrematação.

4.4.  Se o bem não for vendido, ele poderá voltar a leilão?

No dia do leilão, sempre após a chamada de todos os lotes pelo leiloeiro aqueles que não foram objetos de lances são destinados ao repasse, momento em que o leiloeiro novamente os apregoará, podendo os participantes ofertar novos lances. Não havendo interessados o leiloeiro permitirá que os não arrematados ainda fiquem disponíveis por mais 2 horas se assim entender como apropriado, e depois encerrará o leilão, e lavrará um auto negativo, já que não houve arrematantes para o bem. O processo será devolvido ao Juízo da Execução, que poderá ou não determinar que o bem seja incluído em leilão posterior. Desse modo, pode ser que o bem nunca mais volte a leilão. Assim se for vantajoso, não espere. Arremate!

4.5.  Existe alguma possibilidade da arrematação ser tomada sem efeito após a assinatura do auto?

Sim. A arrematação pode ser tornada sem efeito por vício de nulidade devidamente declarado tais como: não pagamento do preço; quando o arrematante provar, nos 5 (cinco) dias seguintes, a existência de ônus real ou de gravame não mencionado no edital; a requerimento do arrematante, na hipótese de embargos à arrematação ou quando estes forem acolhidos pelo Juiz; com determinação de invalidade do procedimento. Há também a possibilidade de remição, isso é, do devedor pagar a dívida no prazo da lei. Mas isso não é comum.

4.6.  Existe alguma possibilidade de desistir da arrematação sem que haja ônus?

Sim, Se houver distribuição de embargos à arrematação pode o arrematante desistir sem ônus.

4.7.  Sendo invalidada a arrematação, eu perco o dinheiro do lance?

Não. Caso a arrematação seja invalidade por determinação judicial, o valor do lance e a comissão do leiloeiro serão devolvidas ao arrematante. Lembre-se que o preço do lance fica depositado em uma conta judicial, sofrendo incidência de juros legais e atualização monetária, o que torna seguro o procedimento. A comissão do leiloeiro também será devolvida devidamente atualizada. Agora, caso a invalidação da arrematação se dê por culpa do arrematante, quando este deixa de cumprir as obrigações que lhe são impostas, aí ele perderá o valor do lance e a comissão do leiloeiro.

4.8.  O que são embargos à arrematação e o que devo fazer quando forem apresentados?

Embargos à arrematação constituem um incidente judicial que pode ser apresentado no prazo de cinco dias da assinatura do auto de arrematação. Normalmente, os embargos são movidos pelo devedor, terceiro ou falido, questionando o procedimento de venda ou levantando alguma nulidade. Caso os embargos sejam apresentados, o arrematante será intimidado para se manifestar. Com isso poderá permanecer inerte e deixar que o Juiz julgue os embargos ou contratar um advogado para impugná-los. Em tal situação, a lei também permite que o arrematante requeira a desistência da arrematação.

4.9.  Quando eu arremato um bem, ele será entregue com algum ônus?

A arrematação é considerada uma aquisição originária da propriedade. Assim, em regra, o bem é entregue ao arrematante livre de quaisquer ônus. Desse modo, multas, taxas, tarifas de depósitos, IPTU, IPVA, hipotecas e outros ônus não são transferidos ao arrematante. Entretanto, com bens imóveis as dívidas de condomínio e débitos de INSS da construção (desde que averbados na matrícula do imóvel) serão repassados ao arrematante. Também ficarão a cargo do arrematante, todas as despesas de transferências, tais como ITBI, emolumentos cartorários, licenciamento do veículo, seguro-obrigatório e taxas do DETRAN, entre outros.

4.10.                   Se o bem estiver em alienação fiduciária ou hipoteca, ele pode ser leiloado?

Normalmente, quando pesa sobre o bem uma alienação fiduciária, o credor é previamente intimado para dizer se concorda com a venda, interpretando sua omissão como anuência. Assim, o bem somente é levado a leilão mediante anuência do credor fiduciário, o que torna válida a alienação. No caso de massas falidas os credores preferenciais serão sempre intimados, mas não será necessária sua anuência para a venda.

5.     Sobre a entrega do bem

 

5.1.    Como faço para receber o bem arrematado?

Consumada a arrematação e não havendo embargos ou outro incidente judicial (ou após o julgamento deste), o arrematante será intimado para receber o bem. Se o bem estiver removido, bastará que o arrematante se dirija ao depósito do leiloeiro e lá receba o bem, assinando o termo de recebimento. Se o bem estiver em poder do devedor, o arrematante deverá recebê-lo no local indicado do leilão, mediante acompanhamento de oficial de justiça. É importante ressaltar que todas as despesas de transporte dos bens arrematados serão de inteira responsabilidade do arrematante.

5.2.   Se houver alguma resistência na entrega do bem, como devo proceder?

O arrematante deverá comunicar ao Juiz. Ele determinará a expedição de mandado de entrega ou de imissão na posse, conforme o caso, que serão cumpridos por um oficial de justiça com auxílio de força policial, caso seja necessário.